Инвеститорският интерес в офис сектора нараства

Наличностите на офис площи в България достигнаха 1,8 млн. м2. Площите, които са в строеж се повишиха от 19 000 м2, обеми в началото на тази година, до 175 000 м2 в средата на 2016 г. Последните споменати са близки до тези от 2015г. Инвеститорският интерес в офис сектора нараства, след като пазарът създаде условия за стартиране на нови проекти във високия клас.

През първата половина на 2016г., търсенето на качествени офис площи отново беше по-силно от предлагането им. Периодът се характеризира с изключително малкото завършени нови офис проекти – в по-високия клас /ЕМ офис център ул. Сребърна/ – 7000 м2 и малка сграда /клас Б/ в централна градска част, предвидена за собствено ползване от инвеститора. Анализът на проектите в строеж, показва, че до края на 2016г., можем да очакваме навлизане на около 36 000 м2 готови офис площи – обем, който е недостатъчен да задоволи търсене на площи за същия период, като допълнителни 115 000 м2 ще бъдат готови до края на 2017г. От проектите, които в момента са в строеж можем да отличим изграждането на новото крило на Expo 2000 в кв. Лозенец, втората офис сграда BSR в кв. Гео Милев, сградата на Walltopia в Тех Парк - Collyder, както и стартирането на втората фаза на Полиграфия офис комплекс.

Както и през предходни периоди, сектора на IT и BPO, както и фармацевтични компании са ключов източник на исканията за наем на офис площи. Периодът се характеризира с висок дял на разширения от Наемателите в техните настоящи позиции – за пример това са наетите от IBM, допълнителни 1000 кв. м. в Sofia Airport Center, както и разширенията на ключовите наематели в бизнес център Capital Fort - Scale Focus и Concentrix, които също добавиха площи в текущото си местоположение. Друго значително разширение е това на Epam в SPS Tower /Мол България/, където софтуерната компания резервира допълнителни 2,787 кв.м. в сградата. Също и наскоро сключената сделка за около 6 000 м2 от Adecco България, която се разширява в Камбаните Грийн Център, находящ се до Бизнес парк София. Нека да добавим и основните големи преподновявания на съществуващи договори, като това на Coca Cola в Адора Бизнес Център и на Ernst & Young в Полиграфия Офис Център.

Статистиката на усвояването през тези девет месеца показва следното разпределение по дялове: усвояване на площи, които са в рамките на текущото местоположение или съседни сгради (33%), следвани от предварителни договори за наем за площи в строеж (27%), премествания (20%), подновени договори (18%) и договори от нови компании / 2% /.

Ддокато второто тримесечие на 2016г. се характеризира с повече преподновявания, третото бе изцяло маркирано от голям процент наети площи в строеж. Тук основен дял има наемането на 20 000 м2 от голяма компания, във все още недовършен клас А проект в централната бизнес част на гр. София. Всъщност резервирането на офис площи в строеж е трайна тенденция, която изпъква през целия период от девет месеца. Високите дялове на предварителни договори за площи в строеж, показва липсата на готови и качествени за нанасяне офиси.

В последните проучвания сред водещите компании /Наематели/ в гр. София, 90% от анкетираните фирми признават, че за постигането на техните стратегии за набиране на квалифициран персонал, от съществено значение е отличната работна среда в офисите, в частта, която е свързана с изпълнението на сградата и нейните допълнителни удобства. Тези компании ще продължат да бъдат ключови клиенти в търсенето на офис площи, като основните фактори за наем на офис площи са не само разходите и местоположението, но качеството на системите в сградата, нейното управление, допълнителните удобства, гъвкавост по отношение на бъдещото разширяване, възможност за ползване на свободен паркинг и други.

Липсата на качествени офис площи, задържа активността и реалните разширения от компаниите в сектора, като тази липса се наблюдава изразително в най-горния клас на офис пазара. В началото на годината /2016г./, нивото на свободните площи на Топ 10 офис сгради спадна до 2% и не се променя през второто и третото тримесечие.

Общо делът на незаетите офиси за целия пазар достигна се движи между 23% - 24 %, където офис площите клас Б, имат най-голям дял.

Наемни нива за клас А офис площи остават стабилни - 13 евро /м2 за CBD, 12 евро/м2 - широк център и 11 евро/м2 - крайградски зони. Клас Б сгради следват същата тенденция на стабилизиране по отношение на исканите наеми, като нивата са в диапазона от 6 до 8 евро/м2. Клас ААА проекти, които отговарят на изискванията на международните компании, остават на предишните си нива между 12 до 14 евро/м2.

Обстановката на пазара е положителна за започване на нови офис проекти, които отговарят на изискванията на клас ААА офис сграда. Мнозинството от компаниите, Наематели на клас ААА офис площи, остават оптимисти за тяхното развитие и в рамките на следващите две години, плануват увеличение на броя на служителите си. Прогнозите за развитието на Аутсорсинг сектора – основният двигател на офис пазара, също са положителни, като броя на заетите в този сегмент, се очаква да достигне 60 000 до края на 2020 година. За сравнение, в момента броят им е около 40 000 служители. Това, ще наложи увеличаване на офис площите, сред тези наематели. В същото време, вакантните свободни офиси, които отговарят на нуждите на компаниите с нараснали изисквания е доста ограничен. Това ще бъде причина за натиск към повишаване на наемите в клас ААА сегмента. Все пак смятаме, че това би било само в краткосрочен план. В по-дългосрочен хоризонт нивата ще останат стабилни в диапазона 12 -14 евро/м2.

Положителни остават инвестиционните настроения през изминалите месеци от 2016г. Поради нарастващия потенциал в приходите от отдаване под наем и стабилна доходност, инвеститорите най-вече търсят възможности за инвестиция в /клас А/ офис сегмента. Анализите показват, че средната годишна доходност от такива офис проекти е в рамките на около 8 % до 9 % от капитала. Това, което отличава изминалия период, е огромното превъзходство на дела на сделките с инвестиционни активи /около 90%/, пред тези за спекулативна цел /10%/.

по данни от Arco Real Estate

 

Моля коментирайте